A Natureza coletiva do Reurb-E e os desafios da proposta de regularização individualizada

A Regularização Fundiária Urbana (Reurb), instituída pela Lei nº 13.465/2017, representa um instrumento jurídico fundamental para a efetivação do direito à moradia e para o ordenamento do espaço urbano brasileiro. Por intermédio dela, busca-se converter situações de ocupações informais em titulações regulares, garantindo segurança jurídica aos ocupantes e permitindo o adequado planejamento urbano.O legislador, atento às diferentes realidades socioeconômicas presentes no contexto urbano, estabeleceu duas modalidades principais de Reurb: a de Interesse Social (Reurb-S), voltada para núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda; e a de Interesse Específico (Reurb-E), destinada aos demais casos, onde os próprios beneficiários arcam com os custos do processo.A Reurb-E, objeto central deste artigo, tem enfrentado desafios significativos em sua implementação, especialmente quanto à interpretação de seu alcance. Não por acaso, a Lei nº 13.465/2017 define a Reurb como um procedimento coletivo, destinado a núcleos urbanos informais consolidados (art. 9º).Esta interpretação restritiva tem fundamentos técnicos e jurídicos relevantes, pois permite uma avaliação abrangente dos impactos urbanísticos e ambientais, além de possibilitar um planejamento integrado da infraestrutura. O problema, contudo, é particularmente sensível quando envolve instituições religiosas, de assistência social e entidades sem fins lucrativos, que frequentemente ocupam imóveis individualizados e necessitam da regularização para aperfeiçoar seus relevantes serviços à comunidade.Neste contexto, embora bem-intencionado, o Projeto de Lei nº 1.905/2023 (em sua redação original), em trâmite na Câmara dos Deputados, apresenta riscos consideráveis ao permitir expressamente a aplicação da Reurb-E a imóveis isolados. Entre eles, destaca-se a potencial fragilização de normas ambientais, uma vez que a regularização individual poderia incentivar ocupações em zonas frágeis sem o devido planejamento integrado.Ademais, a regularização isolada, se aprovada, poderá gerar insegurança jurídica significativa. A titulação isolada sem análise do contexto urbano pode resultar em conflitos fundiários, como sobreposição de direitos ou disputas com confrontantes. Do ponto de vista urbanístico, embora aparentemente benéfica, a medida pode comprometer o planejamento integrado do território.Vale ressaltar que existem alternativas mais seguras dentro do próprio sistema jurídico atual para a regularização de imóveis ocupados por instituições religiosas e assistenciais. A usucapião, por exemplo, permite a aquisição da propriedade após determinado período de posse mansa e pacífica, sendo particularmente adequada para entidades com longa ocupação do imóvel. A legitimação de posse constitui outro instrumento relevante, permitindo o reconhecimento da posse exercida sobre o imóvel com posterior conversão em propriedade, conforme o disposto no art. 15 da Lei nº 13.465/2017.A medida proposta, portanto, embora motivada por preocupações legítimas com instituições essenciais ao desenvolvimento local, pode representar um retrocesso na política de regularização fundiária. É fundamental que qualquer flexibilização preserve o caráter coletivo da Reurb e não comprometa o ordenamento territorial urbano, buscando soluções que harmonizem os interesses sociais com a sustentabilidade urbanística e ambiental.*Juiz de Direito da Vara Cível da Comarca de Canavieiras (BA)