Pensando em comprar um imóvel em leilão? Confira dicas para fazer um bom negócio

Para muitos brasileiros, um dos maiores sonhos é adquirir a casa própria. Porém, os altos preços cobrados no mercado imobiliário afastam muitas pessoas da concretização do desejo. Há, no entanto, uma forma de aquisição por valores abaixo do mercado.  Os leilões realizados por justiça e bancos oferecem a chance de encontrar imóvel ou terreno por valor menor do que o praticado no mercado.

O corretor de imóveis Ronaldo Thomaz destaca que nesses leilões é possível encontrar imóveis com valor de até 50% abaixo do valor de mercado. “A pessoa, sabendo peneirar bem, pode adquirir um imóvel a um preço muito abaixo de mercado.”

Matéria publicada este mês pela Tribuna informava a realização de um leilão em Juiz de Fora, em que um apartamento no Bairro Marilândia tinha o lance inicial de R$93.037,35. Até a publicação desta matéria, não havia recebido proposta. O imóvel em questão possui área de 67,8 metros quadrados e conta com dois quartos. Já em uma imobiliária da cidade, um imóvel com o mesmo número de quartos, com área menor, de apenas 50m2, e no mesmo bairro, é vendido por R$ 150 mil. Porém, mesmo que pareça uma oportunidade vantajosa no sentido financeiro, o interessado em arrematar uma propriedade nessa modalidade precisa ficar atento em alguns pontos.

O advogado especialista em leilões de imóveis Léo Rosenbaum explica que é de suma importância a leitura do edital do leilão, já que nele constam informações essenciais como data, horário, lance mínimo, condições de pagamento, descrição detalhada do imóvel e possíveis ônus. Além disso, ele também aponta a necessidade de consultar a situação do imóvel desejado e se ele está ocupado pelo antigo proprietário.

“É fundamental verificar a matrícula do imóvel no cartório de registro competente para identificar eventuais pendências, como penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a posse ou propriedade.” Para o especialista, também é fundamental “identificar se o imóvel está ocupado e, em caso afirmativo, estar ciente dos procedimentos necessários para a desocupação, que podem incluir ações judiciais de imissão na posse.”

O advogado também aconselha a busca por uma assessoria jurídica especializada, para que o comprador evite dores de cabeça no futuro. “Contar com a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário é crucial para avaliar os riscos envolvidos e garantir que todos os procedimentos legais sejam seguidos corretamente.”

Após o arremate, quem é o responsável pelas dívidas?

No universo dos leilões de imóveis, algo que gera bastante dúvida e dor de cabeça são as dívidas que o imóvel possui e se a responsabilidade por quita-las é do credor fiduciário ou do arrematante. Léo explica que existem dois tipos de leilões, o judicial e o extrajudicial. No primeiro caso, o valor dos débitos referentes a IPTU e taxas condominiais são quitados com parte do valor pago pelo comprador. Já no segundo caso, aquele que leiloou a propriedade deve arcar com alguns impostos, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Porém, isso não impede que outros débitos também sejam repassados ao arrematante. Léo ainda ressalta que essa responsabilidade varia conforme o edital de cada leilão.

Já Ronaldo Thomaz  ressalta que o comprador também é responsável por arcar com algumas taxas logo após o final do leilão. “Além do valor pago da arrematação, também é necessário pagar o valor do leiloeiro, que é 2% ou 5% (sobre o valor pago na arrematação), dependendo do edital. Porém, o mais comum é a taxa de 5%.” Além disso, Ronaldo também aponta que o comprador precisará pagar, além do ITBI, uma taxa para a regularização da documentação do imóvel. “Após a arrematação, o comprador vai ter que pagar o ITBI sobre o valor da arrematação, e o registro do imóvel, que varia entre 3,5 a 4%. Já o ITBI, geralmente, é de 2%.

Comprou um imóvel ocupado? Conheça a melhor solução para resolver esse problema

Entre os imóveis que estão em leilão, é comum ver alguns ocupados pelos seus antigos proprietários ou locatários. Para esse impasse, o advogado da Rosenbaum explica que, para os dois tipos de leilões, existe um procedimento indicado para conseguir assegurar a retomada da posse da propriedade.

Para o leilão judicial, ele explica que “é possível solicitar a imissão na posse no próprio processo judicial em que ocorreu a arrematação. O juiz pode expedir um mandado de imissão na posse, autorizando o arrematante a tomar posse do imóvel”. Já para o extrajudicial, o advogado afirma que o comprador “deve ajuizar uma ação de imissão na posse, comprovando a consolidação da propriedade e a arrematação. A Lei 9.514/1997 assegura ao fiduciário e seus sucessores a reintegração na posse do imóvel, podendo ser concedida liminar para desocupação em 60 dias”.

Além disso, Ronaldo Thomas também destaca que, em alguns casos, o processo de desocupação por meios judiciais pode ser ainda mais demorado.“ Se houver menor no imóvel, ou uma pessoa doente no imóvel, que não tem outro local para ir, dificulta todo o processo, além de ser uma situação constrangedora.” Léo recomenda que o arrematante busque uma solução amigável com o ocupante do imóvel, antes de buscar os meios judiciais. No caso de um acordo, a desocupação acontecerá da melhor maneira para ambos os lados.

Conheça riscos e dicas para não enfrentar dor de cabeça

Ronaldo aponta que, além da possibilidade de o imóvel estar ocupado por outras pessoas, o comprador também pode correr o risco de ser obrigado a arcar com valores extras, caso não analise o edital com atenção. Além disso, ele aponta a necessidade de avaliar o bem, para saber se a compra será um bom negócio. “Um grande risco é que a pessoa não analisou bem o edital, comprou na emoção, não conferiu na íntegra o edital, não colocou um algum advogado para ajudar na avaliação dessa documentação, comprou no impulso e descobre depois que tem dívida de IPTU, tem dívida de condomínio.” A visita ao local é considerada de extrema importância para evitar problemas.

O corretor também alerta que o comprador precisa ficar atento à situação da escritura do imóvel pretendido. “Um outro risco – e por isso é importante a análise da documentação – é se consta no imóvel o usufruto do bem.” Ele explica que no caso do usufruto, se registrado  “a pessoa tem direito de usar ou se beneficiar dos frutos do imóvel”, mesmo que não seja a proprietária. “Vamos imaginar que o imóvel está registrado no nome do João, esse imóvel foi a leilão, mas consta lá no registro do imóvel um usufruto vitalício, por exemplo, da mãe do João. Esse usufruto só vai perder a validade com a morte dessa pessoa, ou com a renúncia por escritura pública.”

Se a intenção é participar de um leilão, Ronaldo dá o caminho das pedras: “Analise com bastante antecedência, leia bem o edital, se não entender, peça ajuda de um advogado especialista. Se for visitar o imóvel, dependendo do tipo de imóvel, peça a assessoria de um engenheiro para analisar as estruturas. É uma despesa que vale a pena ter.”

*estagiário sob supervisão da editora Fabíola Costa

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